Bauqualität: Was Käufer selbst prüfen können

Eine Musterwohnung ist eine Bühne. Das Licht ist warm, die Möbel sind so gewählt, dass die Räume größer wirken, die Klimaanlage läuft seit dem Morgen. Unehrlich ist das nicht. Doch nichts davon verrät, wie sich das Gebäude in seinem fünften August verhält oder nach seinem dritten feuchten Winter an der Küste.

Bauqualität zeigt sich selten im Prospekt. Sie offenbart sich in Details, die erst nach einigen Jahren sichtbar werden — eine feuchte Ecke hinter dem Kleiderschrank, eine Terrasse, die zum Wohnzimmer hin entwässert, ein Fenster, das pfeift, wenn der Wind dreht. Manches können Käufer an einem Nachmittag prüfen. Der Rest ist eine Frage der richtigen Fragen und der richtigen Unterlagen.

Beginnen Sie mit den älteren Bauten des Entwicklers

Die verlässlichste Vorschau auf ein neues Projekt ist ein Gebäude, das derselbe Bauträger vor fünf oder zehn Jahren fertiggestellt hat. Besuchen Sie es, am besten ohne Vertriebsmitarbeiter. Achten Sie auf Schlieren unter den Fensterbänken und Risse im Putz an den Ecken. Gehen Sie durch das Treppenhaus, sehen Sie sich Aufzug und Tiefgarage an, sprechen Sie mit Bewohnern. Fragen Sie auch, ob frühere Projekte Nutzungsgenehmigung und Grundbuchurkunde ohne lange Verzögerungen erhielten — ein Anwalt kann das prüfen.

Tragwerk, Erdbebensicherheit und Genehmigungen

Ein großer Teil der türkischen Küste liegt in einer seismisch aktiven Zone. Neubauten sollen nach der geltenden türkischen Erdbebenbauverordnung geplant werden, die zum Zeitpunkt dieses Textes für Projekte mit Baugenehmigung ab 2019 gilt. Ein Tragwerk lässt sich nicht mit bloßem Auge beurteilen. Man kann jedoch die Unterlagen verlangen, die belegen, dass das Verfahren eingehalten wurde: Baugenehmigung, Baugrundgutachten, Statik und den Namen der unabhängigen Bauaufsichtsfirma, die den Bau begleitet hat.

Bei einem fertigen Gebäude ist die Nutzungsgenehmigung das entscheidende Dokument, im Alltag Iskan genannt. Sie bestätigt, dass das Gebäude abgenommen wurde und wie genehmigt genutzt werden kann. Eine Wohnung ohne Iskan mag günstiger sein, kann aber Versorgungsanschlüsse, die Eintragung des Eigentums und einen späteren Verkauf erschweren. Bei Bestandsimmobilien zählt das Genehmigungsjahr: Gebäude, die nach älteren Vorschriften geplant wurden, verdienen einen genaueren Blick, mitunter auch das Urteil eines unabhängigen Ingenieurs. Regeln und Verfahren ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Stand zum Zeitpunkt des Kaufs mit einem Anwalt.

Wasser, Hitze und Schall

Am Mittelmeer ist Wasser der leise Gegenspieler. Flachdächer, Terrassen und Dachpools brauchen eine fachgerecht gewählte Abdichtung, ein korrektes Gefälle zu den Abläufen und sorgfältige Anschlüsse dort, wo Boden und Wand aufeinandertreffen. Fragen Sie, welches System verwendet wurde und ob es eine Gewährleistung gibt. Bei einer Bestandswohnung lohnt der Blick an die Decke der Wohnung unter einer Terrasse und an den Sockel der Außenwände.

Wärmedämmung ist im August in Antalya ebenso wichtig wie im mitteleuropäischen Winter. Ein nach Westen ausgerichtetes Wohnzimmer hinter ungedämmten Wänden und einfacher Verglasung braucht die Klimaanlage von Mittag bis spät in den Abend. Fragen Sie nach Fassadendämmung, Rahmenmaterial, Kammerzahl, Zwei- oder Dreifachverglasung und Sonnenschutzbeschichtung. Schallschutz ist schwerer zu erkennen. Kommen Sie am Abend, schließen Sie die Fenster und hören Sie hin — eine Küstenstraße kann um Mitternacht belebter sein als mittags.

Die dritte Probe ist die Feuchtigkeit. Küstenwinter sind feucht, und Wohnungen, die über die Saison verschlossen bleiben, leiden am meisten. Achten Sie auf Abluft in Bad und Küche und öffnen Sie die Schränke an den Außenwänden. Selbst in einer Musterwohnung ist ein leiser Geruch von Feuchtigkeit eine Notiz wert.

Materialien, die in Sonne und Salz gut altern

Ein gutes Haus sieht im zehnten Jahr besser aus als im Prospekt.

Naturstein und Travertin altern schön, wenn sie fachgerecht verlegt und imprägniert sind; billiges Feinsteinzeug in Marmoroptik bekommt mit der Zeit Haarrisse und Abplatzungen. Am Meer verrät Metall die Qualität schnell: Geländer, Türgriffe, Außenleuchten und Duscharmaturen aus minderwertigem Stahl rosten binnen ein, zwei Saisons. Fragen Sie nach der Edelstahlgüte und der Beschichtung des Aluminiums. Innen lohnt der Blick auf die Ausführung: gerade Fliesenfugen, lückenlose Silikonfugen, Türen, die schließen, ohne zu haken, Steckdosen im Fliesenraster. Wo Kleinigkeiten sorgfältig gemacht sind, ist es meist auch das Wesentliche.

Gemeinschaftsflächen, Verwaltung und die richtigen Fragen

Eine Wohnung ist nur so gut wie das Haus, das sie umgibt. Sehen Sie sich Gärten, Pooltechnik und den Eingangsbereich in der Nebensaison an. Fragen Sie, wer die Anlage verwaltet und was das Hausgeld abdeckt.

• Baugenehmigung, Statik und Baugrundgutachten; Name der Bauaufsichtsfirma

• Nutzungsgenehmigung (Iskan) bei fertigen Gebäuden, bei Projekten im Bau das erwartete Datum

• Baubeschreibung zu Abdichtung, Dämmung, Fensterprofilen und Verglasung

• Gewährleistungsbedingungen für Tragwerk, Dächer und eingebaute Technik

• Hausgeldbudget, Verwaltervertrag und, falls vorhanden, Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Adressen fertiggestellter Projekte des Bauträgers, die Sie besichtigen können

Wie INEST HOMES damit umgeht

Wir sind keine Ingenieure und geben auch nicht vor, es zu sein. Unsere Aufgabe ist es, genau hinzusehen und früh zu fragen. Wir besichtigen Gebäude, auch die älteren eines Bauträgers, und sprechen offen über das, was wir sehen — einschließlich der Schwächen. Unser Rechtsteam unter der Leitung von Inna Danilova, Juristin mit 20 Jahren Praxis, prüft Genehmigungen, Iskan und Eigentumsverhältnisse, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Wirft ein Tragwerk Fragen auf, empfehlen wir einen unabhängigen Ingenieur. Das Ziel ist schlicht: dass Sie wissen, was Sie kaufen, und nicht nur, wie es an einem hellen Morgen aussieht.