Marktkontext: Was der Angebotspreis verschweigt

Ein Inserat verrät, worauf ein Verkäufer hofft. Was in dieser Straße tatsächlich bezahlt wird, verrät es selten. Zwischen beiden Zahlen liegt das meiste, was ein Käufer wissen sollte: jüngste Verkäufe in der Nachbarschaft, wer hier in welchen Monaten mietet, wie viele ähnliche Wohnungen zwei Grundstücke weiter entstehen und in welcher Währung die ganze Geschichte erzählt wird.

Nichts davon verlangt eine Prognose. Es verlangt Geduld mit Belegen. Bevor wir eine Immobilie empfehlen, versuchen wir, ein nüchternes Bild des Marktes um sie herum zu zeichnen – nicht des Marktes im Allgemeinen, sondern dieses Viertels, dieses Gebäudetyps, dieser Saison.

Angebotspreis und tatsächlicher Kaufpreis

In den Ferienorten an der türkischen Küste taucht dieselbe Wohnung oft auf mehreren Portalen zu unterschiedlichen Preisen auf, eingestellt von verschiedenen Maklern, manchmal im Abstand von Monaten. Ein Angebotspreis ist eine Ausgangsposition, keine Bewertung. Entscheidend ist, zu welchem Preis vergleichbare Objekte zuletzt tatsächlich verkauft wurden – und diese Zahl ist schwerer zu sehen.

Vergleiche sind nur innerhalb einer Mikrolage aussagekräftig. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in einer Anlage mit Pool, fünf Gehminuten vom Meer in Konyaaltı, sagt wenig über eine ähnliche Wohnung jenseits der Hauptstraße oder an einem Hang in Alanya ohne Aufzug. Wir vergleichen Gleiches mit Gleichem: dasselbe Viertel, ähnliches Baujahr, Etage, Ausrichtung, Aussicht, Zustand der Gemeinschaftsflächen und Höhe des monatlichen Hausgelds. Eine Südwestterrasse, die an Augustnachmittagen glüht, und eine schattige Terrasse nach Nordosten sind nicht dasselbe Produkt, auch bei gleicher Wohnfläche.

Der in offiziellen Dokumenten angegebene Wert entspricht nicht immer dem tatsächlich gezahlten Preis. Deshalb prüfen wir jede Quelle gegen: uns bekannte jüngste Verkäufe, Gespräche mit örtlichen Maklern und Hausverwaltungen, die Dauer, die ähnliche Inserate unverändert online stehen.

Neubauten: Einstiegspreise und Zahlungspläne

Bauträger eröffnen den Verkauf oft zu einem Einstiegspreis und erhöhen ihn stufenweise mit dem Baufortschritt. Das kann fair sein, doch der Vergleich sollte ehrlich bleiben. Der Einstiegspreis einer Wohnung, die in zwei Jahren übergeben wird, lässt sich nicht direkt mit einer fertigen Bestandswohnung vergleichen, die Sie im nächsten Monat vermieten könnten. Auch zinsfreie Raten haben ihren Preis – meist ist er bereits einkalkuliert.

Einen Zahlungsplan lesen wir als Vertrag, nicht als Werbeversprechen: Was wird bei Unterzeichnung fällig, was ist an Bauabschnitte gebunden, was geschieht bei verspäteter Übergabe, und welches Dokument sichert die Position des Käufers, bevor die TAPU, der Grundbuchtitel, ausgestellt wird? Das sind ebenso rechtliche wie wirtschaftliche Fragen.

Echte Mietnachfrage statt Prospektrendite

Eine Prospektrendite ist meist auf die besten Wochen des Jahres gerechnet. Echte Nachfrage hat einen Kalender. Eine Uferstraße in Kemer ist im Juli belebt und im November still, wenn viele Restaurants schließen und die Rollläden unten bleiben. In der Stadt Antalya dagegen sorgen Langzeitmieter – Familien, Berufstätige, Studierende – für einen gleichmäßigeren, wenn auch bescheideneren Rhythmus.

Darum stellen wir einfache Fragen. Wer mietet hier tatsächlich, wie lange und zu welcher Jahreszeit? Was bringt eine vergleichbare Wohnung, wenn sie belegt ist, und wie viele Wochen steht sie leer? Was nehmen Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten und Steuern vom Bruttobetrag?

Die kurzfristige Ferienvermietung ist in der Türkei derzeit reguliert und erfordert eine eigene Genehmigung; die Bedingungen können auch das Gebäude und die übrigen Eigentümer betreffen. Regeln ändern sich, daher prüfen wir die aktuelle Lage zum Zeitpunkt des Kaufs mit einem Anwalt, statt anzunehmen, dass sich eine Wohnung tageweise vermieten lässt.

Eine Rendite ist keine Eigenschaft der Immobilie. Sie ist eine Annahme über das Verhalten anderer Menschen.

Neues Angebot und Währung

Der Blick von einer Terrasse ist nur so beständig wie das leere Grundstück davor. Wir sehen nach, was in der Nähe gebaut wird, wofür bereits Genehmigungen vorliegen und wie viele ähnliche Einheiten gleichzeitig auf den Markt kommen. Zehn neue Anlagen mit kleinen Wohnungen mit einem Schlafzimmer in derselben Straße konkurrieren um dieselben Mieter und später um dieselben Käufer.

Preise an der Küste werden meist in Euro oder Dollar genannt, während die lokale Wirtschaft in Lira rechnet: Gehälter, Hausgeld, viele Versorgungsrechnungen, kommunale Abgaben. Der Wechselkurs hat sich über die Jahre deutlich bewegt. Wir prognostizieren ihn nicht. Wir achten nur darauf, dass ein Käufer weiß, welche Kosten in welcher Währung anfallen und wie sich das auf einen späteren Verkauf und auf Mieteinnahmen auswirkt.

Wie man Marktnachrichten liest

Schlagzeilen über Rekorde, Booms oder Einbrüche beschreiben meist Landesdurchschnitte, eine einzelne Stadt oder einen einzelnen Monat. Eine nützliche Lektüre beginnt mit einigen Fragen:

• Welche Gegend und welcher Immobilientyp ist gemeint?

• Geht es um Angebotspreise, tatsächliche Verkäufe oder finanzierte Käufe?

• In welcher Währung, und ist die Inflation berücksichtigt?

• Wer hat die Zahl veröffentlicht, und was verkauft er?

• Ändert das etwas für dieses Gebäude und diese Straße?

Klarheit vor der Entscheidung

Bei INEST HOMES gehört der Marktkontext zur selben Arbeit wie die Prüfung einer TAPU oder eines Vertrags. In mehr als zwölf Jahren auf dem türkischen Immobilienmarkt, von unserem Büro in Antalya aus, haben wir gelernt, Bekanntes von Erhofftem zu trennen. Unter der Leitung unserer CEO Inna Danilova, Juristin mit zwanzig Jahren Praxis, legen wir jüngste Verkäufe, die tatsächliche Mietnachfrage im Viertel und die Bautätigkeit in der Umgebung so klar wie möglich dar – einschließlich dessen, was wir nicht überprüfen konnten. Wir versprechen weder Renditen noch künftige Preise. Wir bemühen uns, dass eine Entscheidung mit dem ganzen Bild vor Augen fällt.