Avukatınız Sözleşmeyi Okudu. Peki İşlemi Gerçekten İnceledi mi?

İyi bir avukat, Türk hukukunu bilmese de iyi bir avukattır

Türkiye’de gayrimenkul satın alan bir kişi, satıcıdan veya geliştiriciden sözleşmeyi alır, kendi diline tercüme ettirir ve güvendiği avukata gönderir.

Bazen bu şirket avukatıdır. Bazen yıllardır birlikte çalıştığı bir hukukçudur. Bazen de kendi ülkesinde son derece güçlü bir itibara ve deneyime sahip bir uzmandır.

Bir süre sonra yorumlar gelir:

“Genel olarak sorun görünmüyor. Buradaki ceza yüksek, şu sürenin değiştirilmesi iyi olur, bu madde ise satıcıyı fazla koruyor.”

İlk bakışta hukuki inceleme tamamlanmış gibi görünür.

Oysa çoğu zaman yalnızca ilk aşama tamamlanmıştır.

Çünkü sözleşmeyi okumak ile işlemi hukuken incelemek aynı şey değildir.

Deneyimli bir avukat pek çok önemli noktayı fark edebilir. Tarafların sorumluluklarındaki dengesizliği görebilir, cezai şartları, ödeme planını, süreleri, fesih koşullarını, para iadesini ve mücbir sebep hükümlerini değerlendirebilir.

Bu çalışma değerlidir. Bazen son derece değerlidir.

Ancak geriye başka bir soru kalır:

Bu sözleşme Türk hukuk sistemi içinde gerçekte ne ifade ediyor?

Asıl farklı inceleme burada başlar.

Sözleşme tek başına var olmaz

Yirmi sayfalık bir sözleşmenin her cümlesini dikkatle inceleyebilir ve yine de en önemli sorunun cevabını bulamayabilirsiniz:

Bu belge Türkiye’de alıcıya gerçekte nasıl bir hukuki koruma sağlıyor?

Gayrimenkul alımında bu soru özellikle önemlidir.

Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin devri, yerel mevzuatın öngördüğü resmi işlemler ve tescil sistemiyle bağlantılıdır. Yabancı alıcılar açısından ayrıca dikkate alınması gereken bazı prosedürler ve koşullar da bulunabilir.

Dolayısıyla:

“Satıcı daireyi alıcıya devretmeyi taahhüt eder”

şeklindeki bir cümle, dünyanın birçok ülkesindeki hukukçu için son derece anlaşılır olabilir.

Ancak bir sonraki soru artık yerel hukuka aittir:

Bu yükümlülük Türk hukukuna göre nasıl yapılandırılmıştır, nasıl korunur ve gerektiğinde nasıl ileri sürülebilir?

En tehlikeli cümle bazen şudur: “Bu madde normal”

Hangi hukuka göre normal?

Hangi hukuki yapı içerisinde geçerli?

Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olur?

Alıcının hakkını gerçekte hangi belge ve işlemler korur?

Hangi resmi prosedürlerin tamamlanması gerekir?

Ve en önemlisi:

İşlemin hukuki yapısı doğru kurulmamışsa, sözleşmedeki mükemmel bir cümlenin ne kadar anlamı kalır?

Bu nedenle bazen cezai şartın miktarını uzun uzun tartışmaktan önce belgenin ve işlemin hukuki niteliğini anlamak çok daha önemlidir.

Sonra işin içine gayrimenkulün kendisi girer

Alıcı çoğu zaman avukatın sözleşmeyi kontrol ettiğini düşünür.

Oysa sözleşmenin arkasında ne olduğunu da kontrol etmek gerekir.

Mülkün sahibi kim?

Resmi kayıtlarda ne görünüyor?

Taşınmaz üzerinde herhangi bir kısıtlama veya takyidat var mı?

Gayrimenkul belgelerle uyumlu mu?

İşlemin konusu tam olarak hangi taşınmaz?

Bu işlem için hangi belgeler gerekli?

Ve satış sunumunda gösterilen şey ile hukuken mevcut olan şey gerçekten aynı mı?

İmzalanmış, güzel hazırlanmış bir PDF bütün bunların yerini tutmaz.

Projeden alımlarda daha da dikkatli olmak gerekir

“Sözleşmeyi avukata gönderelim” yaklaşımının en sık görüldüğü alanlardan biri henüz tamamlanmamış projelerdir.

İnşaat devam ediyor olabilir.

Ödemeler taksitlere veya aşamalara bölünmüş olabilir.

Teslim bir ya da iki yıl sonra gerçekleşebilir.

Sözleşmede onlarca sayfa bulunabilir: teknik şartname, ödeme planı, teslim tarihi, olası gecikmeler, projede yapılabilecek değişiklikler ve tarafların sorumlulukları.

Başka bir ülkede çalışan deneyimli bir avukat bu hükümlerin ticari mantığını çok iyi değerlendirebilir.

Ancak Türk hukuk sistemi içinde çalışan bir uzmanın başka sorular da sorması gerekir:

Alıcı şu anda tam olarak ne satın alıyor?

İşlem hukuken nasıl yapılandırılmış?

Ödeme yapıldığında alıcı açısından hangi haklar doğuyor?

Gayrimenkule ilişkin hangi belgeler mevcut?

Satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse hukuken ne olur?

Bu artık yalnızca sözleşme metninin düzeltilmesi değildir.

İşlemin kendisinin hukuki incelemesidir.

Tercüme de bazen yanıltıcı bir sadelik yaratır

Başka bir risk daha vardır.

Alıcı sözleşmenin kendi dilindeki veya İngilizce versiyonunu alır ve doğal olarak onu temel belge gibi algılamaya başlar.

Metin anlaşılırdır. Terimler tanıdıktır. Her şey bir anda daha basit görünür.

Ancak hukuki incelemede hangi dildeki metnin esas alındığı, farklı dil versiyonları arasında uyuşmazlık olduğunda ne olacağı ve tercümenin Türk hukukundaki kavramları gerçekten doğru yansıtıp yansıtmadığı da değerlendirilmelidir.

Bazen bir kelimenin tercümesi dil açısından tamamen doğru olabilir.

Fakat hukuki anlamı, başka bir ülkeden gelen alıcının alışık olduğu anlamdan farklı olabilir.

Bu nedenle hukuki tercüme yalnızca iki dili bilmek değildir.

Bazen hukuk sisteminin bağlamını da tercüme etmek gerekir.

Peki sözleşmeyi kendi avukatınıza hiç göstermemeli misiniz?

Tam tersine.

Bazı durumlarda sözleşmeyi iki farklı uzmana göstermek son derece mantıklıdır.

Yıllardır sizinle çalışan bir avukat kişisel durumunuzu, mal varlığınızın yapısını, finansal risklerinizi ve sizin için hangi sözleşme şartlarının özellikle önemli olduğunu çok iyi biliyor olabilir.

Bu çok değerli bir bakış açısıdır.

Türk hukuku alanında çalışan uzman ise işlemi yerel hukuk sistemi içinde değerlendirir: hukuki yapısını, gerekli prosedürleri, tescil süreçlerini ve alıcının korunmasına ilişkin mekanizmaları inceler.

Bu iki uzman birbirinin alternatifi olmak zorunda değildir.

Farklı sorulara cevap verirler.

Ve çoğu zaman bu iki uzmanlığı bir araya getirmek, hangi avukatın “daha iyi” olduğunu tartışmaktan çok daha anlamlıdır.

Doğru bir inceleme nasıl yapılmalı?

Biz bu incelemeyi üç katmana ayırırdık.

Birinci katman — ticari koşullar.

Ne satın alıyorsunuz, ne kadar ödüyorsunuz, ödemeler ne zaman yapılacak, gayrimenkul ne zaman teslim edilecek, fiyata neler dahil ve taraflar hangi yükümlülükleri üstleniyor?

İkinci katman — sözleşme.

Sorumluluklar, cezai şartlar, süreler, fesih, para iadesi, koşulların değiştirilmesi, mücbir sebep ve uyuşmazlıkların çözümü.

Üçüncü katman — yerel hukuk.

İşlemin yapısı Türk hukukunun gerekliliklerine uygun mu? Resmi kayıtlarda ne bulunuyor? Hangi belgeler ve işlemler gerekli? Alıcı gerçekte hangi hukuki korumaya sahip?

Güçlü bir yabancı hukukçu ilk iki katmanı son derece iyi analiz edebilir.

Üçüncü katman ise Türk hukuk sistemi içinde çalışan bir uzmanın deneyimini gerektirir.

Bazen sözleşmedeki en faydalı değişiklik aslında hiçbir değişiklik yapmamaktır

Alıcı çoğu zaman üzerinde kırmızı notlarla dolu bir dosya bekler:

4.2 maddesini değiştirin;

7.1 maddesini çıkarın;

cezai şartı düşürün;

süreyi uzatın.

Belge ne kadar çok yorum içeriyorsa, ciddi bir hukuki çalışma yapılmış hissi de o kadar güçlü olabilir.

Ancak iyi bir inceleme bazen çok farklı bir sonuç verir.

“Bu cümleyi değiştirelim” yerine:

“Bu cümleyi tartışmadan önce gayrimenkulün kendisini ve işlemin hukuki yapısını kontrol edelim.”

Word dosyasında daha az etkileyici görünebilir.

Ama bazen paranızı çok daha iyi korur.

Sözleşme incelemenin bir parçasıdır — tamamı değil

INEST HOMES olarak alıcının “kendi avukatı” ile yerel bir uzman arasında seçim yapmak zorunda olduğunu düşünmüyoruz.

Önemli miktarda bir yatırım söz konusu olduğunda bağımsız ikinci bir görüş avantaj olabilir.

Önemli olan, doğru uzmana doğru soruyu sormaktır.

Kendi ülkenizdeki avukatınız sözleşme koşullarının sizin açınızdan ne kadar kabul edilebilir olduğunu değerlendirmenize yardımcı olabilir.

Türk hukuku alanında çalışan bir uzman ise işlemin Türkiye’de nasıl yapılandırıldığını ve hukuken nasıl korunduğunu değerlendirebilir.

Gayrimenkulün kapsamlı hukuki incelemesi ise sözleşmenin kelimelerinden daha geniş bir alana bakmalıdır: gayrimenkule, belgelere, işlemin taraflarına ve hakların nasıl devredildiğine.

Çünkü bir sözleşmeyi ilk sayfasından son sayfasına kadar okuyabilirsiniz.

Cezai şartları değiştirebilirsiniz.

Süreleri yeniden müzakere edebilirsiniz.

Son derece dengeli ve güzel ifadeler üzerinde anlaşabilirsiniz.

Ve sonunda en önemli sorunun aslında sözleşme metninde hiç yer almadığını fark edebilirsiniz.

Sadece:

“Sözleşmede ne yazıyor?”

değil.

“Asıl soru, bu işlemde beni burada gerçekte ne koruyor?”

Biz incelemeye tam olarak bu soruyla başlardık.