Sahip olmanın gerçek maliyeti

Antalya'da bir dairenin fiyatı, herkesin ilk gördüğü ve en iyi hatırladığı rakamdır. Oysa mülk sahipliği tek bir tutardan ibaret değildir. Bir ödemeler bütünüdür: işlem sırasında bir kez ödenenler, yıllık ve aylık giderler ve birkaç yılda bir, çoğu zaman en uygunsuz anda ortaya çıkan masraflar.

Bu konuyu sözleşme imzalandıktan sonra değil, görüşmenin en başında ele alıyoruz. Vergiler, harçlar, bakım ve yönetim — kararınızdan önce. Aşağıda göz önünde tutmanızı önerdiğimiz bir maliyet haritası ve onu gerçek bir bütçeye dönüştürecek birkaç soru bulacaksınız.

Bir kez ödedikleriniz

Türkiye'de satın alma sırasındaki tek seferlik giderleri kategoriler hâlinde düşünmek en doğrusudur. Oranlar değişebildiği için burada bilinçli olarak rakam vermiyoruz; işlem anında bir avukat ve resmî kaynaklarla teyit edilmelidir.

• Tapu harcı — beyan edilen değer üzerinden hesaplanır; bu yazının kaleme alındığı dönemde alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım çoğu zaman tarafların anlaşmasına bağlıdır, bu nedenle erkenden yazılı olarak netleştirilmelidir.

• Lisanslı değerleme raporu — yabancı alıcılar için hâlen zorunludur ve ayrıca ücretlendirilir.

• Tercüman ve noter — tapu işleminde yeminli tercüman, şahsen bulunamayacaksanız noter onaylı vekâletname.

• Yeni konutlarda KDV — müteahhitten alımda uygulanabilir; belirli muafiyet koşulları vardır ve zaman zaman yeniden düzenlenir.

• Emlak danışmanlığı ücreti — tutarı ve kimin ödeyeceği, kapora aşamasında değil, ilk ziyaretten önce açık olmalıdır.

• Zorunlu deprem sigortası (DASK) — geçerli bir poliçe olmadan tapu işlemi genellikle yapılamaz.

Her yıl ödedikleriniz

DASK poliçesi her yıl yenilenir; primi brüt alana, yapı tarzına ve risk bölgesine göre belirlenir. Bu bir temel güvencedir, kapsamlı konut sigortası değildir: eşyalar, komşulara karşı sorumluluk ve su baskını genellikle ayrı bir poliçe gerektirir.

Emlak vergisi belediye tarafından tahakkuk ettirilir; oran, mülkün türüne ve konumuna göre değişir. Çoğu daire için tutar mütevazıdır, ancak unutulmamalıdır: birikmiş borçlar satışta ve her türlü resmî işlemde karşınıza çıkar.

Aidat: aylık ödemenin ardında ne var

Aidat, bir binanın ya da sitenin işletilmesine yapılan katkıdır. Genellikle ortak alanların temizliğini, güvenliği, havuz, bahçe ve asansör bakımını, çöp toplamayı, dış aydınlatmayı, bazen ortak jeneratörü ve yedek akçeyi kapsar. Hamamı, spor salonu ve yirmi dört saat güvenliği olan bir sitede, Kaş'ın sakin bir sokağındaki küçük bir binaya göre doğal olarak daha yüksektir.

Son bir yılın aidat dökümünü isteyin: tanıtım sunumundaki rakamı değil, gerçekleşen harcamaları. Bu döküm, Ağustos sıcağında havuz suyunun neye mal olduğunu, çatı onarımı için ek toplama yapılıp yapılmadığını, kaç malikin ödemelerini geciktirdiğini gösterir. Yeni projelerde böyle bir geçmiş yoktur; o durumda aidatın nasıl hesaplanacağını ve siteyi kimin yöneteceğini sorun.

Evde yaşam: faturalardan yedek bütçeye

Antalya'da yaz aylarının elektrik faturasını klimalar belirler. Gölgeliksiz, güneybatıya bakan terası olan bir dairenin işletme maliyeti, kuzeye bakan bir daireye göre belirgin biçimde yüksektir. Su, doğalgaz ve internet küçük ama süreklidir. Daire Kasım'da boş kalsa bile bu kalemlerin bir kısmı devam eder.

"Eşyalı" ibaresi olsa bile mobilya ayrı bir bütçedir. Kiralık bir ev için tekstil, mutfak gereçleri, beyaz eşya, kimi zaman ilk sezondan sonra yeni yataklar gerekir. Kiralama yönetimi — temizlik, misafir karşılama, küçük onarımlar, kiracıyla iletişim — çoğunlukla gelirden bir pay ya da sabit bir ücret karşılığında yürütülür.

Türkiye'de kira geliri beyan edilmeli ve vergilendirilir; kısa ve uzun dönem kiralamalar için kurallar farklıdır ve değişebilir. Vergi mukimi olduğunuz ülkedeki yükümlülüklerinizi de göz önünde bulundurun. Banka komisyonları ve transferlerdeki kur farkları gibi döviz maliyetleri de fiyatın bir parçasıdır.

Deniz havası ertelenmiş bakımı affetmez: kıyıda metal aksam, cepheler ve klimalar daha çabuk yıpranır.

Bu nedenle onarım ve yenileme için yedek bütçeyi bir şey bozulduğunda değil, her yıl ayırmak akıllıcadır.

Gerçekçi bir yıllık bütçe nasıl kurulur

1. Tek seferlik giderleri fiyattan ayrı yazın ve güncel oranları işlem tarihinde teyit edin.

2. Sabit yıllık ödemeleri bir araya getirin: DASK, emlak vergisi ve gerçek dökümü esas alan aidat.

3. Faturaları mevsimlere göre tahmin edin — Ağustos ile Ocak aynı ay değildir.

4. Kiraya vermeyi düşünüyorsanız geliri yönetim, temizlik, vergiler ve sezon dışı boşluk düşüldükten sonra hesaplayın.

5. Onarımlar ve kur kayıpları için bir yedek ekleyin.

Böyle bir hesap getiri vaat etmez; ama bir evin sıradan bir yılda neye mal olduğunu dürüstçe gösterir.

Karardan önce netlik

INEST HOMES, on iki yılı aşkın süredir Türkiye gayrimenkul sektöründe çalışmaktadır. Şirketin başında, yirmi yıllık meslek tecrübesine sahip avukat Inna Danilova bulunur; her önerimizin temelinde hukuki titizlik yatar. Dürüst rakamlarla ve maliyetlerin, vergilerin ve sürelerin eksiksiz tablosuyla başlarız: mülkü ve belgelerini inceler, tapu sürecinde yanınızda oluruz; satın almadan sonra da abonelikler, mobilya, kiralama ve mülk yönetimi konularında destek veririz. Getiri vaat etmiyoruz. Maliyetin tamamını önceden görmenize yardımcı oluyoruz.