Çıkış stratejisi: satışı düşünerek satın almak

Alıcıların çoğu anahtarı teslim aldıkları günü düşünür. Anahtarı bir başkasına teslim edecekleri günü düşünen azdır. Oysa satın almanın gerçekte neye karşılık geldiğini büyük ölçüde o ikinci gün belirler: dairenin piyasada ne kadar beklediği, kimin ne ödemeye razı olduğu, satışın hangi para biriminde yapıldığı ve vergiler ile masraflardan sonra elinizde ne kaldığı.

Çıkış stratejisi gitmeye dair bir plan değildir. Bir mülke, onu bir gün sizden satın alacak kişinin gözüyle bakmanın ve şu soruyu sormanın yoludur: Bu kişi var mı ve yeterince çok mu?

Bir sonraki alıcı kim

Türkiye'nin tatil bölgelerinde kabaca iki alıcı kitlesi vardır. Yerli alıcılar, yani Antalya'dan, İstanbul'dan, Ankara'dan oturmak ya da yazı geçirmek için ev arayan aileler. Bir de ilgisi vize kurallarına, döviz kurlarına, uçuş bağlantılarına ve kendi ülkelerindeki havaya bağlı olan yabancı alıcılar. Her iki kitleye de hitap eden bir mülk, yalnızca birine hitap edenden daha dayanıklıdır.

Yerli alıcı pratik olana önem verir: makul bir aidat, kullanışlı bir mutfak, yürüme mesafesinde okul ve pazar, dört mevsim yaşanan bir bina. Yabancı alıcı ise çoğu zaman manzaraya, denize uzaklığa ve havuza bakarak başlar. Antalya'nın yerleşik bir semtinde, aydınlık ve giderleri ölçülü iki yatak odalı bir daire fotoğraflarda göz alıcı görünmeyebilir; ancak her iki kitleye de satılabilir. Neredeyse tamamen tek bir yabancı pazar için inşa edilmiş bir site ise o pazarın ilgisini korumasına bağlıdır.

Bir mülkü likit kılan nedir

Likidite, makul bir sürede adil bir fiyatla satabilmektir. Nadiren tek bir özellikten doğar; daha çok tereddüt için bir sebep bulunmamasından gelir.

• Yalnızca temmuzda değil, yıl boyu yaşayan bir konum. Kasım ayında sokakta yürüyün: Dükkânlar açık mı, pencerelerde ışık yanıyor mu?

• Alışılmış bir plan: net odalar, gün ışığı, gerçekten yemek pişirilebilen bir mutfak, doğru yöne bakan balkonlar. Antalya'nın ağustos sıcağında batıya bakan bir teras ile doğuya bakan bir teras bambaşka şeylerdir.

• Yetkin bir site yönetimi, şeffaf hesaplar ve kat maliklerinin gerçekten anladığı bir yedek akçe.

• Kalıcı olması muhtemel bir manzara. Önünüzdeki boş arsa için ne planlandığını sorun; boş araziden görünen deniz, imar durumu aksini söyleyene kadar geçici bir avantajdır.

• Eksiksiz belgeler: iskânı alınmış bir bina ve ipotek, haciz ya da açıklanmamış şerh içermeyen temiz bir tapu.

Son madde en az romantik ama en belirleyici olanıdır. Gelecekteki alıcının avukatı, sizin avukatınızın şimdi kontrol etmesi gereken şeylerin aynısını kontrol edecektir. Eksik bir iskân ya da eski bir takyidat, hızlı bir satışı aylarca süren yazışmalara dönüştürebilir.

Likiditeyi sessizce azaltanlar

Bazı zayıflıklar satın alma günü görünmez. Çok sayıda yeni projenin yükseldiği bölgelerde satın almak keyifli, satmak ise zor olabilir: Yakınlarda, çoğu zaman müteahhit taksitleriyle onlarca benzer daire sunulduğunda ikinci el bir daire sıfır stokla yarışır. Alışılmadık planlar —dik bir iç merdiveni olan dubleks, güneşi az gören bahçe katı, büyük bir daireden bölünmüş stüdyo— alıcı kitlesini daraltır. Broşürde etkileyici görünen olanakların yükselttiği yüksek bir aidat ise her pazarlıkta yeniden gündeme gelen bir argümana dönüşür.

Asıl soru bir mülkün güzel olup olmadığı değil, beş ya da on yıl sonra birinin onu sizin kadar isteyip istemeyeceğidir.

Elde tutma süresi, vergi ve zamanlama

Mülkü ne kadar süre elde tutmayı düşündüğünüz, neyi satın aldığınız kadar önemlidir. Bu yazının kaleme alındığı tarihte Türkiye'de gerçek kişilerin konut satışından elde ettiği kazanç, edinimden itibaren belirli bir süre dolmadan satış yapılırsa vergilendirilmektedir; bu süreden sonra kazanç genellikle vergi dışında kalır. Oranlar, istisnalar ve yurt dışında yerleşik kişilere uygulanan esaslar değişebilir; vergi mukimi olduğunuz ülkenin de kendi yaklaşımı olabilir. Bu, satın almadan sonra değil, önce bir avukata ve vergi danışmanına sorulması gereken bir konudur.

Mülk yatırım yoluyla vatandaşlık için alınıyorsa, mevcut kurallar mülkün asgari bir süre elde tutulmasını gerektirir ve tapuya buna ilişkin bir şerh düşülür. Daha erken satış, başvuruyu ya da statüyü etkileyebilir. Koşullar birçok kez değişti; satın alma anında mutlaka teyit edin.

Satış süresi ve arada kiraya vermek

Gerçekçi bir satış haftalar değil aylar sürer ve mevsim önemlidir: Tatil bölgelerindeki mülkler en çok ilkbaharda ve yaz başında gezilir. Bazı malikler satmadan önce mülkü bir iki yıl kiraya verir. Belgelenmiş bir kira geçmişi alıcıya güven verebilir; ancak içeride oturan kiracılar gezileri ve teslim zamanlamasını zorlaştırabilir. Son olarak para birimi. Tatil bölgelerinde fiyatlar çoğu zaman avro ya da dolar üzerinden konuşulur, işlem ise tapuda Türk lirası olarak kaydedilir; satış fiyatının nasıl belirleneceği ve nasıl ödeneceği, alıcı ortaya çıkmadan çok önce düşünülmelidir.

INEST HOMES bu konuya nasıl yaklaşır

Likiditeyi ve yeniden satış olanaklarını en baştan konuşuruz. Bir mülkü gösterirken sizden sonra onu kimin alabileceğini, hangi belgelerin hazır olduğunu ve hangilerinin kontrol edilmesi gerektiğini, aidat ve diğer giderlerin gelecekteki bir alıcının gözünde ne ifade edeceğini konuşuruz. Yirmi yıllık hukuk pratiğine sahip CEO'muz Inna Danilova'nın liderliğindeki hukuk ekibimiz, herhangi bir karar verilmeden önce tapuyu, izinleri ve sözleşmeyi inceler. Fiyat tahmini yapmaz, yeniden satış sonucu vaat etmeyiz. Satma zamanı geldiğinde ne mülkün ne de belgelerinin önünüze engel çıkarmamasına özen gösteririz. Bizim için karar öncesi netlik budur.